Durante años, muchos contratos hipotecarios incluyeron condiciones que los consumidores aceptaban sin conocer realmente su alcance. Algunas de esas cláusulas han sido declaradas abusivas por los tribunales, lo que ha abierto la puerta a miles de reclamaciones.
El problema es que no todas las cláusulas se pueden reclamar siempre ni en cualquier caso. La normativa, la jurisprudencia del Tribunal Supremo y las decisiones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea han ido delimitando qué es abusivo, qué no lo es y qué efectos tiene esa abusividad.
En este artículo te explicamos qué cláusulas abusivas en hipotecas se pueden reclamar hoy, qué cantidades podrías recuperar y qué debes tener en cuenta antes de iniciar una reclamación.
Qué es una cláusula abusiva en una hipoteca
Una cláusula abusiva es aquella condición contractual que, sin haber sido negociada individualmente, causa un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio del consumidor.
En el ámbito hipotecario, esto es especialmente relevante porque se trata de contratos largos, complejos y con gran impacto económico. Muchas cláusulas se incorporaban como condiciones generales sin una explicación clara de sus consecuencias.
Por eso, el control judicial no se limita a comprobar si la cláusula es legal en abstracto, sino también si el consumidor pudo entender realmente su alcance.
Qué requisitos se valoran para considerar una cláusula abusiva
Para que una cláusula sea considerada abusiva, normalmente se analizan dos aspectos:
El primero es la falta de negociación individual. Es decir, si se trata de una condición impuesta por la entidad financiera.
El segundo es el desequilibrio importante en perjuicio del consumidor, unido a la falta de transparencia real.
Este último punto es clave. No basta con que la cláusula esté escrita en el contrato. Debe haberse explicado de forma clara, comprensible y suficiente para que el consumidor entienda sus consecuencias económicas.
Cláusulas abusivas en hipotecas que se pueden reclamar hoy
A día de hoy, hay varias cláusulas que siguen siendo objeto de reclamación con altas probabilidades de éxito, dependiendo del caso concreto.
1. Cláusula suelo
La cláusula suelo limitaba la bajada del tipo de interés, de modo que el cliente no se beneficiaba plenamente de las caídas del Euríbor.
Fue una de las cláusulas más conocidas y más litigadas.
Actualmente, se puede reclamar cuando:
- no hubo transparencia en su inclusión
- no se explicó claramente su funcionamiento
- el consumidor no pudo entender su impacto económico
Cuando se declara abusiva, el efecto es la devolución de las cantidades pagadas de más desde el inicio del contrato.
2. Gastos hipotecarios
Otra de las reclamaciones más habituales es la relacionada con los gastos de constitución de la hipoteca.
Tradicionalmente, el banco imponía al cliente el pago de todos los gastos:
- notaría
- registro
- gestoría
- tasación
La jurisprudencia ha ido estableciendo cómo deben repartirse esos gastos.
A día de hoy, en muchos casos se puede reclamar la devolución de parte de esos gastos, especialmente notaría, registro y gestoría, según el criterio fijado por el Tribunal Supremo.
3. Comisión de apertura
La comisión de apertura ha sido objeto de debate durante años.
No se considera automáticamente abusiva, pero sí puede serlo si:
- no responde a un servicio real
- no se explicó adecuadamente
- no supera el control de transparencia
La clave aquí está en analizar el contrato y la información previa que recibió el cliente.
4. Intereses de demora excesivos
Los intereses de demora son los que se aplican cuando el cliente deja de pagar.
Durante años, muchas hipotecas incluían intereses muy elevados.
Hoy en día, se consideran abusivos cuando:
- son desproporcionados
- superan claramente los límites razonables
Cuando se anulan, no se sustituyen por otro interés, sino que se eliminan.
5. Cláusula de vencimiento anticipado
Esta cláusula permitía al banco dar por vencido todo el préstamo por un solo impago.
Los tribunales han considerado abusivo este tipo de cláusulas cuando no respetan un mínimo de gravedad en el incumplimiento.
Actualmente, la normativa exige ciertos requisitos para que el banco pueda ejecutar la hipoteca, lo que limita el uso abusivo de esta cláusula.
6. IRPH (en determinados casos)
El índice IRPH ha sido objeto de numerosos litigios.
No es ilegal por sí mismo, pero puede ser reclamable cuando:
- no se explicó correctamente
- el consumidor no entendió cómo se calculaba
- no pudo comparar con otros índices como el Euríbor
Aquí el análisis es caso por caso.
7. Cláusulas multidivisa
En hipotecas multidivisa, el riesgo es mucho mayor porque la deuda depende de la evolución de la moneda.
Se han declarado abusivas cuando:
- no se explicó el riesgo real
- el cliente no comprendía el impacto del tipo de cambio
Estas reclamaciones suelen ser complejas, pero en muchos casos han prosperado.
Qué cláusulas ya no suelen prosperar fácilmente
No todas las cláusulas generan hoy el mismo nivel de éxito en reclamación.
Por ejemplo:
- comisiones justificadas y explicadas
- cláusulas claras y transparentes
- condiciones negociadas individualmente
En estos casos, la reclamación es más difícil.
Qué puedes recuperar si reclamas
Depende de la cláusula, pero en general:
- cláusula suelo: devolución de intereses pagados de más
- gastos hipotecarios: devolución parcial de gastos
- intereses abusivos: eliminación de cantidades indebidas
- otras cláusulas: ajuste del contrato y posibles devoluciones
En muchos casos, las cantidades pueden ser importantes.
Puedo reclamar aunque la hipoteca ya esté cancelada
Sí. El hecho de haber terminado de pagar la hipoteca no impide reclamar cláusulas abusivas.
Lo importante es analizar:
- cuándo se firmó el contrato
- qué cláusulas incluía
- qué cantidades se pagaron
Eso sí, hay que tener en cuenta los plazos de prescripción en determinadas acciones.
Es necesario ir a juicio
No siempre.
Muchas reclamaciones empiezan por vía extrajudicial, reclamando directamente al banco.
Sin embargo, si no hay acuerdo, suele ser necesario acudir a la vía judicial para obtener una resolución firme.
Errores frecuentes al reclamar
Uno de los errores más habituales es pensar que todas las hipotecas tienen cláusulas abusivas.
Otro error es reclamar sin revisar el contrato en detalle.
También es frecuente no tener en cuenta la prescripción o no calcular correctamente las cantidades.
Y, por último, muchas personas no reclaman por pensar que “ya es tarde”, cuando en realidad aún podría existir una acción viable.
Cuándo merece la pena reclamar
Merece la pena analizar la reclamación cuando:
- la hipoteca es anterior a los cambios normativos recientes
- existen cláusulas poco claras
- no se explicó bien el contrato
- se han pagado cantidades importantes
Cuanto antes se revise el caso, mejor.
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